Sichere Baufinanzierung: Planung, Checklisten und Vorgehen

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Wer sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, muss ein paar Hürden bezwingen. Dabei steht die sichere Baufinanzierung ohne Frage an oberster Stelle. Allerdings ist es möglich, mit ausreichend Informationen und den richtigen Tipps eine solide Baufinanzierung zu schaffen, die den Weg in die eigenen vier Wände ebnet.

Sichere Baufinanzierung: Das Wichtigste in Kürze

  • Baukredite sind in der Regel recht kostspielig. Sie decken hohe Geldsummen und sind auf sehr lange Laufzeiten ausgelegt. Daher ist es hier enorm wichtig, bei der Finanzierung genau hinzuschauen, um die Kosten zu optimieren. Eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro ist dadurch möglich.
  • Als Darlehensnehmer sollte man nicht ausschließlich auf den Zinssatz schauen. Denn obwohl dieser die Kosten maßgeblich mitbestimmt, gibt es auch Komponenten wie Gebühren oder Sondertilgungsregelungen zu beachten.
  • Es ist nicht ratsam, sich für die Baufinanzierung blindlinks auf die Hausbank zu verlassen. Es ist durchaus möglich, durch eine Fremdfinanzierung ein besseres Angebot zu erhalten.

Sichere Baufinanzierung: So klappt’s mit dem Eigenheim

Bevor man sich auf die Suche nach der passenden Immobilie oder einem Grundstück begibt, muss das Budget ermittelt werden. Wie hoch können die Kosten für die Immobilie ausfallen?

Den Traum vom Eigenheim träumen viele junge Familen. Damit dies klappt, ist eine sichere Baufinanzierung die erste Grundlage. (#1)

Den Traum vom Eigenheim träumen viele junge Familen. Damit dies klappt, ist eine sichere Baufinanzierung die erste Grundlage. (#1)

In einem Beratungsgespräch mit einem Bankberater lässt sich grob ermitteln, welche Kreditmöglichkeiten bereitstehen. Dabei geht es hier noch nicht darum, eine endgültige Entscheidung zu treffen. Als Bauherr oder Immobilienkäufer soll man hier lediglich herausfinden, in welchen Preisregionen eine Finanzierung möglich ist.

Dabei kommen viele Faktoren zum Tragen:

  • Einkommen
  • Vorhandenes Eigenkapital
  • Sind Sicherheiten vorhanden?

Bankkunden scheuen sich oft, die richtigen Fragen zu stellen ̶ aus Angst, dies könnte einen möglichen Bankkredit negativ beeinflussen. Dabei sollte man sich immer bewusst sein, dass die Bank über den Abschluss eines Baukredites Geld verdient – es handelt sich hier nicht um einen Gefallen! Wer die Kreditaufnahme mit dieser Grundeinstellung betrachtet, ist in der Lage, gute Konditionen zu verhandeln.

Die Finanzen im Blick haben: Richtig planen

Wer auf ein Gespräch mit der Bank verzichten möchte, der kann sein Budget auch im Alleingang errechnen. Zuerst sollte man einen realistischen Wert für die monatliche Ratenzahlung ermitteln. Wer sich in einem Mietobjekt befindet, der kann die aktuellen Miet- und Nebenkosten als einen Ausgangspunkt verwenden. Reizen diese das aktuelle Budget bereits aus, muss die Bankrate darunter liegen.

Denn im Eigenheim setzen sich die monatlichen Kosten nicht nur aus den Nebenkosten und der Ratenzahlung zusammen. Es müssen zusätzliche Kosten für die Grundsteuer oder die Müllabfuhr berücksichtigt werden. Darüber hinaus ist es ratsam, Geld für mögliche Instandhaltungskosten zurückzulegen.

Vor Beginn der sicheren Baufinanzierung müssen Sie ihre derzeitige finanzielle prüfen: Das vohandene Eigenkapital ist die Grundlage, denn Eigenkapital reduziert den notwendigen Bedarf an Fremdkapital. (#2)

Vor Beginn der sicheren Baufinanzierung müssen Sie ihre derzeitige finanzielle prüfen: Das vohandene Eigenkapital ist die Grundlage, denn Eigenkapital reduziert den notwendigen Bedarf an Fremdkapital. (#2)

Ist die mögliche Monatsrate errechnet, geht es daran zu ermitteln, welche Kapitalsumme sich darüber finanzieren lässt. Dies ist über einen online Kreditrechner mit nur wenigen Schritten erledigt.

Eine sichere Baufinanzierung ist bis zum Rentenalter abgeschlossen. Dies sollte für die Berechnung der Tilgungsdauer beachtet werden. Wer im Alter von 35 Jahren eine Immobilie finanziert, der hat in der Theorie bis zu 32 Jahre Zeit, die Baufinanzierung abzuschließen – abhängig von der jeweiligen Finanzierungssumme, arbeiten die Banken mit Laufzeiten von zehn bis 25 Jahren.

Wie wird das Eigenkapital für eine sichere Baufinanzierung berechnet?

Vorhandenes Eigenkapital ist ein wichtiger Grundstein für eine sichere Baufinanzierung. Dies kann sich aus mehreren Komponenten zusammensetzen:

  • Girokonten und Sparkonten
  • Lebensversicherungen
  • Bausparverträge
  • Aktiendepots

Eine sichere Baufinanzierung verlangt zwischen zehn und 20 % Eigenkapital. Soll der Bau zum Beispiel über eine Hypothek finanziert werden, kann diese maximal 80 % der Gesamtkosten decken. Sind die weiteren 20 % nicht in Form von Eigenkapital vorhanden, muss eine zusätzliche Darlehensform in die Gesamtfinanzierung integriert werden.

Für die Berechnung dürfen Notarkosten und Grundbuchkosten nicht vernachlässigt werden. Diese fallen zusammen im Schnitt mit 2 % auf den Gesamtkaufpreis an die tatsächlichen Kosten richten sich allerdings nach dem Arbeitsaufwand.

Sichere Baufinanzierung: Welche Faktoren sind ausschlaggebend?

Die Baufinanzierung deckt nicht ausschließlich den reinen Kaufpreis der Immobilie. Die anfallenden Nebenkosten müssen daher unbedingt bei der Planung berücksichtigt werden. Abhängig vom Bundesland, liegen die Nebenkosten zwischen einem und eineinhalb Prozent. Um auf alles vorbereitet zu sein, ist es sinnvoll, pro 100.000 Euro Kaufpreis 15.000 Euro Nebenkosten einzurechnen. Im besten Fall lassen sich diese Nebenkosten über das Eigenkapital finanzieren. Für eine 200.000 Euro teure Immobilie sollten daher rund 30.000 Euro Eigenkapital vorliegen.

Der unabhängige Kreditvergleich von Direktbank, Filialbank und Hausbank bietet eine gute Übersicht. Zudem ist er neutral und somit für die Grundlagenentscheidung sehr verlässlich. (#3)

Der unabhängige Kreditvergleich von Direktbank, Filialbank und Hausbank bietet eine gute Übersicht. Zudem ist er neutral und somit für die Grundlagenentscheidung sehr verlässlich. (#3)

Ist die Traumimmobilie gefunden und die tatsächlichen Kosten lassen sich errechnen, ist es an der Zeit, mit dem Kreditvergleich zu beginnen. Der erste Weg sollte dabei nicht zur Hausbank führen. Es ist eine gute Wahl, sich erst einmal bis zu drei Angebote von günstigen Direktbanken einzuholen. Darüber hinaus sollte ein Angebot von einer konkurrierenden Filialbank vorliegen, bevor man die Reise zur Hausbank antritt. Mit den anderen Angeboten bewaffnet, ist es in der Regel leichter, einen guten Deal zu erhalten.

1. Die Kosten verstehen

Ob mit der Hausbank oder über einen anderen Kreditgeber: Eine faire Vertragsverhandlung kann nur dann stattfinden, wissen beide Parteien genau, wovon die Rede ist. Die sichere Bankfinanzierung kann schnell sehr kostspielig werden, hat der Vertragsnehmer die Konditionen falsch interpretiert.

2. Was sind Sollzins und Effektivzins?

Sollzins: In der Vergangenheit wurde vom Nominalzins gesprochen, doch seit 2011 ist offiziell vom Sollzins die Rede. Er beschreibt den Prozentanteil, der innerhalb eines Jahres auf das Darlehen anfällt. Dies bedeutet, dass er lediglich die Zinskosten für die aufgenommene Darlehnssumme aufzeigt. Da diese aber von weiteren Kosten begleitet wird, auf welche ebenfalls Zinsen anfallen, ist der Sollzins nicht der endgültige Kostenstand.

Effektzins: Banken arbeiten für die Baufinanzierung mit diversen Gebühren und Kosten. Diese fallen zusätzlich zur Darlehenshöhe an. Auf diese Komplettsumme wird der Zinssatz angerechnet ̶ bezeichnet als der Effektivzins. Er wird auf die gesamte Laufzeit berechnet und erlaubt dem Darlehensnehmer einen Überblick über die tatsächlichen Gesamtkosten der Baufinanzierung.

Video: Dirk Müller zu Banken und Zinsen

3. Welche Zinsart bei der sicheren Baufinanzierung wählen?

Verbraucher können für eine sichere Baufinanzierung zwischen zwei Verzinsungen wählen:

  • Fester Zinssatz (Festzins) auf die gesamte Laufzeit
  • Variabler Zinssatz

Die Wahl hängt maßgeblich vom aktuellen Leitzins ab. Dieser bestimmt darüber, in welcher Höhe Banken die Zinsen für Darlehens festlegen. Je geringer der mögliche Zinssatz, umso sinnvoller ist die Wahl einer Baufinanzierung mit festem Zinssatz. Denn die geringen Zinskosten bleiben konstant, auch wenn sich der Leitzins ändert.

Die Baufinanzierung mit einem variablen Zinssatz wird zu Vertragsbeginn häufig mit einer Verzinsung angeboten, die leicht unter dem allgemeinen Standard liegt. Allerdings werden die Kosten jährlich an den aktuellen Leitzins angepasst. Ist dieser bereits sehr tief, wird er kaum noch weiter sinken. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Kosten für die Baufinanzierung dann in Zukunft erhöhen, ist sehr hoch  ̶  im schlimmsten Fall ist man nicht mehr in der Lage, die Raten abzubezahlen.

Welche Konditionen gibt es bei der sicheren Baufinanzierung zu beachten?

Ein wichtiger Punkt für eine sichere Baufinanzierung ist die sogenannte Sondertilgung. Sie legt vertraglich fest, ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind. Dies ist für eine mögliche Umschuldung interessant. Für den Fall, dass in ein paar Jahren die Zinsen weiter gesunken sein werden, lohnt es sich unter Umständen, ein neues Darlehen aufzunehmen und das alte darüber frühzeitig zu tilgen. Dies kann die monatliche Belastung merklich senken. Wird der Betrag der möglichen Sondertilgung dabei überschritten, fallen hohe Sonderzinsen auf den Restbetrag an. Eine sichere Baufinanzierung ist allerdings im Idealfall so angelegt, dass eine Umschuldung nicht notwendig ist.

Die Frage aller Fragen bei der sicheren Baufinanzierug ist oft die Frage nach der Art des Zinses. Ist ein Festzins oder ein variabler Zins die bessere Wahl? - Schließlich sollen die Zinsen nicht bis ins unermessliche steigen... (#4)

Die Frage aller Fragen bei der sicheren Baufinanzierug ist oft die Frage nach der Art des Zinses. Ist ein Festzins oder ein variabler Zins die bessere Wahl? – Schließlich sollen die Zinsen nicht bis ins unermessliche steigen… (#4)

Ist absehbar, dass man zum Beispiel durch die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung zu einer größeren Geldsumme kommt, entspricht die Sondertilgungssumme im besten Fall dieser Kapitalsumme. So ist es möglich, die Tilgungslast ohne Extrakosten merklich zu reduzieren.

Checkliste für eine sichere Baufinanzierung

Eine sichere Baufinanzierung beginnt immer mit einer realistischen Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Wer sich innerhalb seines Kreditrahmens bewegt, der kann die monatlichen Kosten ohne Probleme stemmen. Um die besten Konditionen zu sichern, sollten Verbraucher auf die folgenden Punkte achten:

  • Entspricht der Zinssatz dem allgemeinen Marktzins?
  • Ist der effektive Jahreszins klar ersichtlich?
  • Gibt es eine Sonderregelung für frühzeitige Tilgungen?
  • Ist der Zinssatz fest oder variabel?
  • Ist die Laufzeit bis zum Renteneintritt beendet?
  • Sind die monatlichen Raten auch in finanziell schwierigen Zeiten tragbar?

Bildnachweis: © Shutterstock-Titelbild: Denphumi, -#1 A Lot Of People, -#2 Looker_Studio, -#3 Visual3Dfocus, -#4 YAKOBCHUK VASYL

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About Author

Sabrina Müller, geboren 1982 in Berlin, ist inzwischen Mutter von drei Kindern. Eigentlich wollte sie gar nicht so viele Kinder. Nachdem ihre erste Tochter jedoch wirklich pflegeleicht war, haben sich Sabrina und ihr Mann für weitere Kinder entschieden. Konnte ja keiner wissen, dass auf pflegeleicht nicht immer auch wieder pflegeleicht folgt. Nach der ersten Tochter folgten noch ein Mädchen und ein Junge. Ihre Rasselbande füllt Sabrinas Leben derzeit aus. Neben der Betreuung der Kinder engagiert sich Sabrina auch im Kindergarten und näht und bastelt gerne.

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