Steigende Kaufvertragszahlen prägen den Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2025 erneut. Neben dem Objektpreis beeinflussen energetische Verpflichtungen die Wirtschaftlichkeit eines Erwerbs. Das Gebäudemodernisierungsgesetz erhielt am 29. Juli 2026 seine aktuelle Bezeichnung. Alte Heizkessel müssen dadurch nicht allein aufgrund ihres Baujahrs ersetzt werden. Dämmmaßnahmen bleiben jedoch bei unzureichenden obersten Decken oder Leitungen verpflichtend. Bei Wohnhäusern mit wenigen Wohnungen sind Eigentumswechsel besonders sorgfältig einzuordnen. Käufer erhalten durch frühzeitige Beratung verlässliche Grundlagen für Investitionsentscheidungen dauerhaft.
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Keine Pflicht mehr zur Nutzung erneuerbarer Wärme beim Heizungseinbau
Mit dem Wegfall der §§ 71 bis 73 GModG wurde das Heizungsrecht in mehreren Punkten vereinfacht. Für den Austausch oder Neueinbau einer Heizung besteht keine allgemeine Verpflichtung zu einem Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie oder Abwärme. Die frühere Altersgrenze für Konstanttemperaturkessel gilt ebenso nicht mehr. Auch ein Verbot fossiler Heizkessel ab 2045 wurde aufgehoben. Andere gesetzliche Anforderungen bleiben davon unberührt, insbesondere Vorgaben zum Immissionsschutz und zu zulässigen Emissionswerten nach der 1. BImSchV.
Wärmeverteilungsleitungen außerhalb beheizter Zonen benötigen eine nachträgliche gesetzliche Dämmung
Die fortgeltenden Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Systeme. Eine oberste Geschossdecke muss nachgerüstet werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Wärmeverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsobjekts spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Allein das Grundbuch entscheidet über den Beginn gesetzlicher Pflichten
Die Übergangsregelung betrifft ausschließlich Wohnhäuser mit höchstens zwei Wohnungen. Sie greift, wenn der frühere Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung nutzte und später erstmals ein Eigentumswechsel erfolgt. Der neue Eigentümer muss offene Nachrüstpflichten dann innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Die Frist beginnt nicht mit dem Besitzwechsel oder der Übergabe der Schlüssel. Sie startet erst mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Bei späteren Verkäufen wird keine weitere Zweijahresfrist ausgelöst.
Selbstgenutzte Wohngebäude sind bei unwirtschaftlicher Dämmung gesetzlich ausgenommen worden
§ 35 Absatz 4 GModG berücksichtigt, dass eine energetische Dämmung bei kleinen selbstgenutzten Wohnhäusern wirtschaftlich unangemessen sein kann. Betroffen sind Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Kann der Eigentümer nachweisen, dass die Investition nicht durch die zu erwartenden Energieeinsparungen innerhalb einer angemessenen Frist zurückgewonnen wird, entfällt die Pflicht. Die Ausnahme greift unmittelbar kraft Gesetzes. Zur Absicherung empfiehlt sich eine fachliche Berechnung, welche Baukosten, Energiepreise, Verbrauchswerte, Einsparpotenziale und technische Lebensdauer nachvollziehbar gegenüberstellt.
GModG-Pflichten verlangen vor Erwerb eine technische Bestandsprüfung des Gebäudes
Für Käufer besteht ein finanzielles Risiko, wenn gesetzliche Energiepflichten unerkannt bleiben. Behörden dürfen bei Verstößen Bußgelder bis zu 50.000 Euro verhängen. Eine unzureichend gedämmte oberste Geschossdecke kann eine Nachrüstung erforderlich machen. Auch fehlerhafte Sanierungsmaßnahmen können gegen verbindliche Wärmeschutzanforderungen verstoßen. Werden Fördermittel beantragt, sind deren technische Voraussetzungen besonders sorgfältig einzuhalten. Eine energetische Bestandsprüfung vor Kaufabschluss verhindert unvorhersehbare Kosten und Verzögerungen. Sie dokumentiert den Zustand und erleichtert die Vorbereitung notwendiger Maßnahmen.
Technologieauswahl richtet sich nach Bedarf Zustand und Infrastruktur
Ein Ersatz der Heizung auf freiwilliger Grundlage ist gemäß § 42 GModG nicht auf einen einzelnen Energieträger beschränkt. Als Optionen stehen Wärmepumpen, Heizungen mit Biomasse und die Wärmeabnahme aus einem Netz zur Verfügung. Zudem können mehrere Techniken in einer gemeinsamen Anlage kombiniert werden. Die Auswahl erfordert eine objektspezifische Untersuchung. Relevant sind Wärmeverluste, benötigte Vorlauftemperaturen, Aufstellmöglichkeiten, örtliche Netzinfrastruktur, Kostenentwicklung und die Anforderungen an Betrieb sowie Instandhaltung der zukünftigen Wärmeversorgung im Gebäude.
Fossile Heizsysteme erhalten ab 2029 stufenweise höhere Klimawärmeanteile verbindlich
Bei einer Neuinstallation ab dem 29. Juli 2026 bestimmt der Zeitpunkt des Einbaus über die Brennstoffpflichten. Neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen müssen ab 2029 zehn Prozent klimaneutrale Wärme nutzen. Die Anforderungen wachsen auf fünfzehn Prozent im Jahr 2030, auf dreißig Prozent im Jahr 2035 und auf sechzig Prozent im Jahr 2040. Alte Anlagen bleiben ausgenommen. Auch ein Eigentümerwechsel löst keine Quote aus. §42a GModG fordert 2045 klimaneutrale Brennstoffe im Verkehr verbindlich.
Bauteilbezogene Grenzwerte greifen erst bei konkreten Modernisierungsmaßnahmen ein
Das Fehlen einer Sanierungspflicht bedeutet nicht, dass Baumaßnahmen ohne energetische Vorgaben möglich sind. Das GModG knüpft Anforderungen an die Veränderung bestimmter Gebäudeteile. Werden Fenster ersetzt, Fassaden gedämmt oder Dächer erneuert, müssen für die betroffenen Flächen die Werte aus Anlage 7 beachtet werden. Für Außenwände ist ein maximaler U Wert von 0,24 W/(m²K) einzuhalten. Erstreckt sich die Maßnahme auf höchstens zehn Prozent der gesamten Bauteilfläche, besteht für diesen Umfang keine Anforderung.
Frühere GEG Verweise entsprechen nicht immer aktuellen GModG Regelungen
Nach der Umbenennung sind ältere Gesetzeszitate nicht ohne Weiteres falsch, aber häufig nicht mehr korrekt bezeichnet. Die bisherige Zuordnung lautet nun: § 47 GEG wird in § 35 GModG geführt, § 48 in § 36 und § 51 in § 39. Diese Änderung betrifft vor allem Unterlagen, die noch vor Ende Juli vorbereitet wurden. Käufer sollten vor einer Bindung klären lassen, ob Gutachten und Vertragsklauseln auf Normen verweisen und gelten.
Eine alte Heizungsanlage ist nach der neuen Rechtslage nicht allein wegen ihres Alters ein zwingender Modernisierungsgrund. Diese Regelung verschiebt die Priorität auf tatsächliche Mängel und wirtschaftliche Erwägungen. Käufer sollten prüfen, welche Dämmarbeiten am Gebäude bereits erforderlich sind und welche Fristen nach der Grundbucheintragung gelten können. Bei einem Heizungstausch beeinflussen klimaneutrale Brennstoffanteile die künftige Planung. Heid Energieberatung München bewertet vorhandene Technik, Energieverluste, rechtliche Vorgaben und Förderchancen für eine belastbare Investitionsentscheidung frühzeitig.
