Freiburg im Breisgau gehört zu den Spitzenreitern unter den deutschen Immobilienmärkten mit durchschnittlichen Kaufpreisen von rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. In begehrten Vierteln wie Herdern oder der historischen Altstadt liegen die Quadratmeterpreise häufig über 6.000 Euro. Die steuerliche Entlastung durch die sogenannte Ehegattenschaukel ermöglicht die Übertragung zum aktuellen Marktwert an den Ehepartner, woraufhin sich eine neue AfA-Bemessungsgrundlage ergibt und die Steuerlast sinkt. Ergänzend greifen Ausnahmen im Grunderwerbsteuergesetz sowie weitere Gestaltungspotenziale.
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Durchschnittspreis Häuser Freiburg beträgt rund 5.400 Euro je Quadratmeter
Die jüngsten Marktdaten dokumentieren, dass der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Freiburg im Breisgau bei etwa 5.400 Euro pro Quadratmeter liegt. In besonders gefragten Stadtlagen wie Herdern oder der Altstadt steigt der Quadratmeterpreis bis auf über 6.000 Euro. Eigentümer, die ihre Wohnungen oder Häuser vor mehr als zehn Jahren erworben haben, profitieren von deutlichen Wertzuwächsen und nutzen daraus resultierende steuerliche Gestaltungsräume für Abschreibungen und Steuerersparnisse. Ein Finanzierungsansatz erhöht den Spielraum.
Marktwertbasierte Umschreibung unter Ehegatten generiert höhere Werbungskosten und Steuerersparnis
Mit der sogenannten Ehegattenschaukel wird eine vermietete Bestandsimmobilie innerhalb der Ehe zum Verkehrswert übertragen. Hierbei entsteht beim übernehmenden Partner ein neuer Anschaffungspreis, auf dessen Basis die lineare AfA neu berechnet wird. Die jährliche Abschreibung erhöht sich durch den aktualisierten Wert, wodurch die abzugsfähigen Werbungskosten gegenüber den Mieteinnahmen steigen. Im Ergebnis sinkt das zu versteuernde Einkommen beträchtlich, was zu einer deutlichen Entlastung bei der Einkommensteuer führt. Eine exakte Wertermittlung ist unerlässlich.
Nach Eigentümerwechsel weiterhin direkte Vermietung mit neuer AfA-Basis möglich
Durch Verkauf einer seit mindestens zehn Jahren vermieteten Immobilie zwischen Ehegatten wird der Anteil des einen Partners zum Marktwert auf den anderen übertragen. Essentiell ist eine eigenständige Finanzierung ohne Schenkungsvorteil, um steuerliche Missverständnisse zu vermeiden. Der Notartermin belegt die Echtheit des Kaufvertrags und sichert formale Anforderungen. Nach dem Wechsel im Grundbuch bleibt das Mietverhältnis bestehen und die Abschreibungsbasis (AfA) richtet sich fortan am aktuellen Kaufpreis aus, um steuerliche Optimierungen auszunutzen.
Nach Ehegattenschaukel steigt AfA von 4.200 auf 7.200 Euro
Im Jahr 2008 erwarb ein Ehepaar in Freiburg-Zähringen eine Wohnung für 280.000 Euro. Nach zwölf Jahren liegt der Marktwert bei geschätzten 480.000 Euro, wobei 75 Prozent des Kaufwerts als Gebäudekosten angesetzt werden. Zuvor war eine jährliche AfA von 4.200 Euro möglich. Mithilfe der Ehegattenschaukel wird die AfA auf Basis des neuen Kaufpreises von 7.200 Euro neu berechnet, wodurch eine jährliche Steuerersparnis von 1.050 Euro bei 35 Prozent Steuersatz erzielt wird.
Verkehrswertgutachten durch zertifizierten Sachverständigen minimiert erheblich Anerkennungsrisiko beim Finanzamt
Die Finanzverwaltung steht nur dann auf der Anerkennung einer Ehegattenschaukel, wenn vier Voraussetzungen klar nachgewiesen sind: erstens eine laufende, ernsthafte Vermietung; zweitens ein nachvollziehbar ermittelter Marktwert; drittens eine eigenverantwortliche Kaufpreisfinanzierung ohne verdeckte Schenkung; viertens ein sauberer Notarvertrag. Ein neutral erstelltes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Gutachters sichert zusätzlich die Objektivität und minimiert das Risiko späterer Prüfungsrügen. Sämtliche Gutachten und Verträge sind umfassend digital und schriftlich zu archivieren und bei Behördenanfragen vollständig vorzulegen.
Langfristige Vermögensplanung für Paare in Betzenhausen Stühlinger und Vauban
Die aufgezeigte Methode kann unkompiziert flexibel auf mehrere Wohneinheiten in regional verschiedenen Freiburger Stadtbereichen wie Betzenhausen, Stühlinger oder Vauban übertragen werden. Vorausgesetzt, beide Eheleute halten anteilig Anteile am Gesamtvermögen, lassen sich Steuervorteile dauerhaft nutzen. Diese Vorgehensweise beeinflusst maßgeblich die künftige Vermögensstruktur und berücksichtigt potenzielle familiäre Veränderungen. Zur Vermeidung von Gestaltungsfehlern empfiehlt sich die Konsultation eines qualifizierten Steuerberaters, der die spezifischen Rahmenbedingungen gründlich prüft und eine sorgsam passgenaue Beratung umfassend durchführt.
Durch das Ehegattenmodell kann eine in Freiburg im Breisgau befindliche vermietete Immobilie steuerlich neu bewertet werden, indem ein Ehepartner sie zum aktuellen Verkehrswert kauft. Die AfA wird fortan anhand des neuen Kaufpreises berechnet, wodurch höhere Abschreibungsbeträge möglich werden und die Steuerlast sinkt. Um vom Finanzamt akzeptiert zu werden, müssen tatsächliche Vermietungsaktivitäten, ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten, eine eigenständige Darlehensaufnahme und eine ordnungsgemäß beurkundete Vertragsgestaltung nachgewiesen werden sowie vollständige Nachweise aller zeitnaher Finanzierungsvorgänge.
