Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Hier sind die Preise am niedrigsten!

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Wer liebäugelt nicht mit einer Eigentumswohnung im schönen Österreich? Doch wie funktioniert ‚Haus kaufen in Österreich‘ – vor allem als Deutscher? Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

Viele Deutsche kaufen ein Haus in Österreich

Das Nachbarland Österreich ist des Deutschen liebstes Ziel für den Immobilienkauf. Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Den Zweitwohnsitz in Wien? 77.122 Bürger sind den Schritt gegangen. Doch wer nun denkt, dass der Immobilienerwerb in Österreich einfach sei, der wird schnell enttäuscht sein. Von Bundesland zu Bundesland sind die Regelungen unterschiedlich. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke Worin differenziert sich nun der Erwerb eines Baugrundstücks (Baulandgrundverkehr) vom Kauf einer Eigentumswohnung?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

Der Immobilienerwerb in Österreich ist theoretisch jedem Deutschen gestattet. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb uneingeschränkt zu. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien sind hier ausgeschlossen. Möchten Deutsche Immobilien erwerben, sind einige Fragen zu beantworten. In der Regel werden die Gedanken zunächst Richtung Steuer driften. Doch sollte das Augenmerk eher auf rechtliche Fragen gelenkt werden. Hier liegen die meisten Stolpersteine.

Das Verfahren in Österreich ist mit Titel und Modus zweistufig

Das österreichische Recht bildet die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Der Schutz des Käufers steht für das österreichische Recht im Vordergrund. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. Sowohl Belastungen durch Dritte als auch der gutgläubige Erwerb sind Gefahren, vor denen der Käufer bewahrt werden soll.

  • Der Titel: das Verpflichtungsgeschäft

    Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer wird damit jedoch noch nicht bewirkt. Die Vereinbarung dient nur der Regelung der Modalitäten. Meist wird ein Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag abgeschlossen.

  • Der Modus: der Eigentumserwerb

    Mit der Eintragung des Kaufs in das Grundbuch findet der tatsächliche Erwerb des Eigentums statt. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet. Die Unterschriften auf der Urkunde bedürfen einer Beglaubigung durch einen Notar oder ein Gericht. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Die Genehmigungen und Erklärungen beim Kauf einer Immobilie

Auf den ersten Blick wirkt das zweistufige Verfahren unkompliziert. Wären da nicht weitere Erklärungen, die Österreich vom Käufer aus Deutschland fordert.

  • Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

    Der Käufer muss in der Erklärung versichern, das Baugrundstück umgehend zu bebauen.

  • Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

    Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

Nur für Nicht-Österreicher: Diese Genehmigungen sind Pflicht

Für EU-Bürger gibt es für den Erwerb eines Hauses noch weitere Auflagen. Welche Behörde für die Erlangung der Bescheide und Genehmigungen zuständig ist, regelt fast jede Region Österreichs individuell, ebenso die Art der Erlangung. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Suchen Sie einen Haupt- oder Freizeitwohnsitz in Österreich?

Nahezu reibungslos verläuft der Immobilienerwerb, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern. Möchten Sie das Objekt jedoch als Ferienwohnsitz oder generell als Zweitwohnsitz nutzen, wird es schwieriger. Dies erfordert eine extra Zulassung damit der Eintrag des Kaufs ins Grundbuch erfolgen kann. Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Weitere Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Ferienwohnungen sollen sich, insbesondere in den bei Ausländern bevorzugten Regionen nicht zu stark vermehren. Dort hat man daher weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (dies betrifft Wohnungen und Baugrundstücke) erlassen. Diese Vorschriften verstoßen nicht gegen EU-Recht, erschweren aber uns Deutschen den Erwerb eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Die Landesraumordnungsgesetze der neun Bundesländer

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. In den Bundesländern, die nahe bei Deutschland liegen, wird der Erwerb von Ferienhäusern limitiert. In der Vergangenheit fanden dort bereits sehr viele Immobilienkäufe statt. Besonders gerne werden Ferienhäuser in Salzburg und Tirol sowie Vorarlberg erworben. Nichts bremst den Erwerb einer Immobilie schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Gegen das geltende Gesetz verstößt, wer die Genehmigung nicht erhält und dennoch im erworbenen Haus seinen Ferienwohnsitz errichtet. Die Behörden können die Immobilie zwangsversteigern oder weitere Maßnahmen verhängen. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Hauskauf in Österreich vorausgehen lassen.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Der erste Schritt sollte zur jeweiligen Gemeinde führen. In einem Verzeichnis führt die Gemeinde alle Freizeitwohnsitze des Ortes. Sie ist auch für die Genehmigung neuer Freizeitwohnsitze zuständig. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Was ist ein Freizeitwohnsitz?

Vielfach ist genau dieser Begriff in den Landesraumordnungsgesetzen nicht exakt definiert. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt, zeigt auch schnell auf, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz genutzt wird. Wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird, behält sich die Behörde jederzeit vor zu überprüfen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. Erst eine Anzeige ist vielfach der Auslöser für eine tatsächliche Überprüfung.

Wer sich Scherereien ersparen will, sollte sich um den Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz bemühen. Die Wohnung kann in dem Fall variabel als Ferienwohnung oder auch als hauptsächlicher Sitz verwendet werden. Kollisionen mit dem Gesetz sind so ausgeschlossen.

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock - hachri)

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)

Immobilienpreise 2022: die Entwicklung in Österreich

Einen guten Überblick über die Preisentwicklung erhält man aus dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Aktuell haben wir dem vierten Quartal 2021 unsere besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Folgende Trends auf dem Immobilienmarkt werden deutlich:

  • Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Noch um dritten Quartal 2021 lag die Steigerung bei 10,4%.
  • Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Deren Preise stiegen um 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
  • Auch gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens sind sehr gefragt. Deren Preise stiegen um 14,5%. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
  • Die Preissteigerungen für Immobilien in Wien selbst fielen niedriger aus als im Umland. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
  • Nicht ganz so stark betroffen zeigte sich der Neubauwohnungsmarkt. Um 9,9% bzw. 10,6% stiegen die Preise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 9,5% bzw. 10,8%.

Das Niveau der Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Immobilien ‚in Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚in Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 4,9 % 3,0 % 4,9 % 5,9 %
2020 7,0 % 6,7 % 13,3 % 6,3 % 6,8 %
2021 11,8 % 10,8 % 8,9 % 11,0 % 10,2 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 9,4 % 13,8 % 9,1 % 8,3 %
Q4/2020 10,0 % 9,4 % 17,2 % 8,9 % 8,3 %
Q1/2021 12,3 % 10,9 % 10,0 % 11,0 % 10,4 %
Q2/2021 11,7 % 10,7 % 9,3 % 10,9 % 10,1 %
Q3/2021 10,4 % 10,2 % 5,0 % 10,7 % 9,9 %
Q4/2021 12,6 % 11,3 % 11,1 % 11,4 % 10,6 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preisentwicklung für Immobilien ‚außerhalb von Wien‘: der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Außerhalb von Wien war eine deutlich stärkere Verteuerung zu bemerken. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚Österreich ohne Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 2,0 % 2,9 % 2,3 % 3,4 %
2020 7,0 % 9,4 % 6,4 % 8,3 % 4,9 %
2021 11,8 % 12,5 % 13,0 % 12,4 % 13,4 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 12,1 % 8,3 % 9,4 % 7,2 %
Q4/2020 10,0 % 11,4 % 10,2 % 13,0 % 7,8 %
Q1/2021 12,3 % 12,9 % 14,7 % 16,7 % 12,9 %
Q2/2021 11,7 % 11,3 % 13,7 % 12,9 % 14,3 %
Q3/2021 10,4 % 10,4 % 10,8 % 9,5 % 11,8 %
Q4/2021 12,6 % 15,5 % 12,9 % 10,8 % 14,5 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Österreich 2022: diese Preistrends sind zu erwarten

Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Dies dürfte erhebliche Preissteigerungen mit sich bringen. Voraussichtlich übersteigt die Inflationsrate im Jahr 2022 über der Steigerungsrate von neuen, frei vereinbaren Mietabschlüssen. Die stärkste Nachfrage besteht für Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock - Travellaggio)

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

  • Alle-gemeinsam.at

    Alle-gemeinsam.at hat sich als unabhängige Immobilienplattform etabliert. Sie adressiert sich an Privatpersonen wie auch an Makler und Bauträger. Kostenfreie Inserate für Immobilien stehen auf Alle-gemeinsam.at privaten Besitzern offen.

    Im Web: www.alle-gemeinsam.at

  • Mietguru.at

    Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

    Im Web: www.mietguru.at

  • Immobilienscout24.at

    Ratgeber zu Fragen rund um Immobilien bietet Immobilienscout24.at ebenfalls neben den Kauf- und Verkaufsangeboten der Immobilien. Aktuelle Themen wie Mietrecht, Kosten, Fertighäuser und Fragen zu Genehmigungen werden dort beantwortet.

    Im Web: www.immobilienscout24.at

  • Flatbee.at

    Immobilienkauf ohne Provision? Das ist das Special der Plattform Flatbee.at. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

    Im Web: www.flatbee.at

  • Willhaben.at

    Dienstleister rund um die Immobilie findet man in einem Verzeichnis auf Willhaben.at. Passend zu den offerierten Immobilien kann man hier zum Beispiel Makler, Bauträger oder auch Hersteller von Fertighäusern finden. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

    Im Web: www.willhaben.at

  • FindMyHome.at

    Auf FindMyHome.at bewerten Nutzer die Anbieter. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. Das Portal gibt es seit 2001.

    Im Web: www.findmyhome.at

  • Der Standard

    Neue und lukrative Angebot verpasst man nicht mehr, denn derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der neue passende Angebote mitteilt. Viele Dienste, Tipps und Checklisten erleichtern die Immobiliensuche.

    Im Web: immobilien.derstandard.at

  • Immosuchmaschine.at

    Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Traumimmobilien aus Wien, Klagenfurt und Tirol finden sich hier.

    Im Web: www.immosuchmaschine.at

  • Wohnnet.at

    Das Immo-Portal liefert neue Immobilienangebote per E-Mail direkt ins Postfach. Von Wochenendhaus bis zur Eigentumswohnung in Wien findet man hier angesagte Wohnobjekte.

    Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Es steht Deutschen offen in Österreich eine Immobilie zu erstehen. Dies sichert die EU-Mitgliedschaft Österreich. Es gibt eine Ausnahme: landwirtschaftliche Immobilien.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Beim Hauskauf in der Alpenregion gilt das österreichische Recht. Hiernach wird in zwei Stufen vorgegangen. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). Zweiter Schritt: Der Immobilienerwerb wird in das Grundbuch eingetragen. Modus oder Eigentumserwerb nennt sich dieser Teil.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. Im Mittel erreichte der Preis im Jahr 2018 ein Höhe von 241.000 Euro. Fünf Jahre nach hinten geblickt, ist der Preis um 30,6 % Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 7 % mehr.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Grundsätzlich können Deutsche in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Als Mitglied der EU ist Österreich hierfür offen. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

Für eine Wohnung ab 130 qm muss man in der inneren City von Wien mit 25.851 Euro pro Quadratmeter rechnen. Zum Vergleich: Für eine Wohnung mit 50 qm im Wiener 22. Bezirk, also Donaustadt, ist mit 6.629 Euro/qm zu rechnen. In Klagenfurt dagegen liegen die Quadratmeterpreise im Mittel bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Miete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien liegt im Mittel bei ca. 12.300 Euro pro Jahr, so die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK. Schaut man sich München an: Die Jahresmiete beträgt hier etwa 14.800 Euro. Allerdings haben die Münchner eine höhere Kaufkraft. Daher fließen über 50 % des jährlichen Netto-Gehalts von Münchnern wie Wienern in die Miete.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Immobilien in Österreich kosten bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter. In der inneren Stadt von Wien zahlt man das für eine Wohnung ab 130 qm. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Der Preis für eine 50-Quadratmeter-Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) beträgt 6.629 Euro/qm.

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