Niedrigzins Baufinanzierung: Entwicklung der Immobilienkredite

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Bauzinsen befinden sich in einem aktuellen Rekordtief. Dies macht die Niedrigzins Baufinanzierung zu einer interessanten Option für Immobilien aller Art. Besonders interessant ist dabei das umfassende Angebot von Direktbanken und Filialbanken es ist möglich, eine Baufinanzierung zu finden, die ideal zu den individuellen finanziellen Umständen passend ist.

Wie haben sich die Zinsen für Hypotheken entwickelt?

Wer auf der Suche nach einer Niedrigzins Baufinanzierung ist, der muss seinen Blick auf die Hypothekenzinsen werfen. Denn der richtige Zinssatz kann auf eine Finanzierungsdauer von zehn bis 15 Jahren Tausende von Euro einsparen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Darlehen für den Kauf oder Bau der Immobilie benötigt wird oder eine Anschlussfinanzierung umgesetzt werden soll.

Um die Zinsentwicklung für Hypotheken zu verstehen, muss die Frage geklärt werden, wonach sich der Zinswert richtet. Die Antwort lautet: nach dem Leitzins!

Die EZB passt den Leitzins an, wenn die Wirtschaft am Boden liegt. Die Senkung ermöglicht eine günstige Kreditvergabe und befähigt somit mehr Verbraucher dazu, Kapital aufzunehmen und es entsprechend auszugeben. Dies führt zu einem Aufschwung der Wirtschaft. (#1)

Die EZB passt den Leitzins an, wenn die Wirtschaft am Boden liegt. Die Senkung ermöglicht eine günstige Kreditvergabe und befähigt somit mehr Verbraucher dazu, Kapital aufzunehmen und es entsprechend auszugeben. Dies führt zu einem Aufschwung der Wirtschaft. (#1)

Dieser wiederum wird für den deutschsprachigen Raum und den Rest der EU durch die Europäische Zentralbank festgelegt. Die EZB ist der Geldgeber für Banken. Benötigt ein Finanzinstitut also Geld oder möchte das eigene Geld verwalten, wendet es sich an die EZB. Und ebenso wie bei einer klassischen Bank, werden für diese Bankgeschäfte auch Zinsen berechnet. Je geringer diese ausfallen, umso weniger Kosten fallen für die Geschäftsbanken an. Diese Ersparnis wird an die Kunden der Banken weitergegeben ebenfalls durch eine Zinssenkung.

Die EZB passt den Leitzins dann an, wenn die Wirtschaft am Boden liegt. Die Europäische Zentralbank hat aber nicht nur den Leitzins auf Null gesetzt; es wurde auch ein negativer Einlagenzins festgelegt. Banken, die ihr Kapital unberührt bei der EZB hinterlegen möchten, zahlen dafür ordentlich Geld. Dies soll dazu führen, dass die Banken sich vermehrt darum bemühen, mit freiem Kapital Erträge zu erwirtschaften.

Obwohl die bereits seit dem Jahr 2012 implementierten Änderungen der EZB noch keine fruchtbaren Ergebnisse für das Wirtschaftswachstum zeigen, haben sie sich doch merklich auf die Bauzinsen ausgewirkt. Eine Niedrigzins Baufinanzierung ist derzeit für jeden möglich. Selbst mit einem geringen Eigenkapital ist es daher machbar, die eigenen vier Wände über eine relative kurze Laufzeit zu finanzieren.

Video: Die EZB und der Niedrigzins – heuteplus | ZDF

Hypothekenzinsen so niedrig wie nie

Wer eine Niedrigzins Baufinanzierung nutzen möchte, der sollte sich nicht darauf verlassen, lediglich das Angebot der Hausbank zu nutzen. Denn die einzelnen Banken unterscheiden sich zum Teil enorm in der internen Zinspolitik. Obwohl es eine generelle Tendenz gibt, sind die tatsächlichen Werte für die Niedrigzins Baufinanzierung nicht festgeschrieben. So können sich die Angebote für individuelle Finanzierungen durchaus um bis zu zwei Prozent unterscheiden.

Für die Angebotserstellung spielen mehrere Faktoren eine Rolle:

  • Eigenkapital
  • Einkommensverhältnisse
  • Laufzeit
  • Beleihungswert
  • Art der Zinsbindung
  • Sondertilgungen

Die geringen Zinsen machen sich für Verbraucher in den monatlichen Ratenzahlungen deutlich bemerkbar. Im Vergleich zum vergangenen Jahrzehnt, lagen die Zinsen um bis zu dreimal höher für viele Finanzierungen ist dies ein Kostenunterschied von mehren Hundert Euro im Monat.

Hinweis: Die Tatsache, dass sich die Zinsen innerhalb von nur zehn Jahren so drastisch geändert haben, zeigt auf, dass die aktuelle Niedrigzins Baufinanzierung keineswegs ein Indikator für zukünftige Immobilienfinanzierungen ist. Wer für den aktuellen Immobilienkauf mit einer Anschlussfinanzierung arbeiten möchte, sollte dies unbedingt im Hinterkopf behalten. Im Idealfall ist man in der Lage, die gesamte Finanzierung mit den niedrigen Bauzinsen zu sichern.

Die richtige Verzinsung wählen

In der Vergangenheit war es gang und gäbe, Hypothekenzinsen für relativ kurze Laufzeiten festzuschreiben. Dies lag vor allem daran, dass der hohe Zinssatz darauf hoffen ließ, in fünf oder zehn Jahren bessere Konditionen zu erhalten. Doch der derzeitige Niedrigzins lässt nur wenig Spielraum nach unten. Dies bedeutet, dass eine gute Niedrigzins Baufinanzierung die geringen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum festschreibt.

Die geringen Zinsen machen sich für Verbraucher in den monatlichen Ratenzahlungen deutlich bemerkbar. Im Vergleich zum vergangenen Jahrzehnt, lagen die Zinsen um bis zu dreimal höher. (#2)

Die geringen Zinsen machen sich für Verbraucher in den monatlichen Ratenzahlungen deutlich bemerkbar. Im Vergleich zum vergangenen Jahrzehnt, lagen die Zinsen um bis zu dreimal höher. (#2)

Die Baufinanzierung steht für die Zinsfestschreibung in zwei Formen zur Verfügung:

  • Variabler Hypothekenzins: Die Zinsen werden für einen kurzen Zeitraum festgeschrieben und regelmäßig an den aktuellen Leitzins angepasst. Diese Option eignet sich sehr gut für Phasen, in denen der Leitzins sehr hoch steht. Der Vertrag legt einen Höchst- und einen Niedrig-Zinswert fest.
  • Fester Hypothekenzins: Hier wird darauf verzichtet, den Zinssatz neu zu definieren. Er liegt in der Regel ein wenig über dem üblichen Marktwert, wird dafür aber über den gesamten Zeitraum der Finanzierung beibehalten.

Verbraucher gehen mit der Festschreibung des Niedigzinses keinerlei Risiko ein. Unabhängig von der gewählten Zinsbindungsfrist, haben Verbraucher nach einer Laufzeit von zehn Jahren das Recht, ein Darlehen zu kündigen. Dies ist gesetzlich festgeschrieben.

In der Regel wird eine solche Kündigung aber nur dann interessant, wenn es eine günstigere Alternative zur jeweils aktuellen Finanzierung gibt. Der starke Abfall des Leitzinses hat in den vergangenen Jahren daher zu einer Welle von Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen geführt. Immobilienbesitzer, die seit mehr als zehn Jahren die hohen Kosten für die Zahlungen getragen haben, können heute die Vorteile der Niedrigzins Baufinanzierung genießen.

Tipp: Um die Niedrigzins Baufinanzierung optimal auf die eigenen Umstände anzupassen, ist es ebenfalls wichtig, eine passende Tilgung zu verwenden. Eine gute Baufinanzierung erlaubt es, den Renteneintritt ratenfrei zu begehen.

Wichtig ist es, die richtige Verzinsung zu wählen, damit es niht zu einem wackeligen Balance-Akt kommt: Eine gute Niedrigzins Baufinanzierung schreibt die geringen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum fest. (#3)

Wichtig ist es, die richtige Verzinsung zu wählen, damit es niht zu einem wackeligen Balance-Akt kommt: Eine gute Niedrigzins Baufinanzierung schreibt die geringen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum fest. (#3)

Wer also im Alter von 40 Jahren ein Haus kauft, hat in Theorie rund 27 Jahre Zeit, die Immobilie abzubezahlen. Dies bedeutet für viele Käufer, dass der Tilgungssatzüber zwei Prozent liegen muss. Je höher der Tilgungssatz, umso geringer die Laufzeit des Darlehens. In vielen Fällen erhalten Verbraucher die besten Zinskonditionen für Verträge mit einer Laufzeit von 10 bis 15 Jahren.

Anschlussfinanzierung richtig angehen

Da die Niedrigzins Baufinanzierung das Thema der Anschlussfinanzierung und Umschuldung für viele interessant macht, lohnt sich der Blick in die Zukunft. Obwohl die Zinsen nun seit mehreren Jahren auf einem niedrigen Niveau zu finden sind, ist es nicht sicher, dass sie dort verweilen. Läuft ein bestehender Darlehensvertrag innerhalb der kommenden 36 Monate aus, kann man über ein sogenanntes Forward-Darlehen die günstigen Zinsen sichern.

Dieses Darlehen wird bis zu 36 Monate vor Auszahlung gewährt die Vertragskonditionen berücksichtigen aber den Marktzins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Je geringer die Vorlaufzeit für die Festschreibung gewählt wird, umso näher liegt der Zins an den tatsächlichen Marktwerten.

Auswirkung des Niedrigzins auf die Immobilienpreise:

Der Niedrigzins hat Auswirkungen, die weit über die Niedrigzins Baufinanzierung hinaus gehen. Bundesweit sind die Immobilienpreise merklich gestiegen. Dies ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen. Zum einen ist die Nachfrage nach Immobilien von Privatkäufern enorm angestiegen. Sowohl Wohnungen als auch Häuser wechseln derzeit rasend schnell den Besitzer. Zum anderen sind Immobilien aktuell eine stabile Investition. Professionelle Anleger wenden sich von Tagesgeld Optionen ab und nutzen die guten Renditechancen des Immobilienmarktes.

Video: Finanzfalle Niedrigzins: Gefährliche 110 Prozent-Finanzierung des Wohneigentums

 Auswirkungen auf private Käufer und Verkäufer:

  • Der Kaufpreis für Immobilien ist recht hoch.
  • Immobilien lassen sich mit guten Gewinnen verkaufen.
  • Mietobjekte gewinnen durch hohes Einnahmepotenzialenorm an Wert.

Wer Immobilien mit Blick auf eine zeitnahe Veräußerung kauft, sollte die aktuelle Marktentwicklung genau unter die Lupe nehmen. Haben sich die Immobilienpreise in der gewählten Region in den vergangenen Jahren nennenswert gesteigert, besteht die Gefahr einer Preisblase. Sobald es zu einer Zinswende kommt, wird die Nachfrage für die Immobilien merklich sinken. Besitzer, die dann Wohneigentum verkaufen möchten, müssen eventuell hohe Verluste in Kauf nehmen und das trotz der Niedrigzins Baufinanzierung.

Auch für den Bereich der Umschuldung kann dies ein Problem aufwerfen. Für die neue Kreditvergabe wird der Wert der Immobilie nach der aktuellen Marktlage taxiert. Sinkt der Immobilienwert, steigt mit einer hohen Darlehenssumme das Ausfallrisiko für die Bank eine Neufinanzierung kann so schnell sehr teuer werden.

Fazit: Niedrigzins Baufinanzierung

Trotz hoher Immobilienpreise sind die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung aktuell so gut wie lange nicht. Mit einem passenden Baukredit ist es möglich, die Finanzierung über einen langen Zeitraum zu den günstigen Konditionen zu sichern. Auf keinen Fall sollten Verbraucher jedoch aus den Augen verlieren, dass eine zukünftige Zinswende zu Problemen führen kann. Auf kurzfristig ausgelegte Zinsfestschreibungen und Anschlussfinanzierungen sollte daher am besten verzichtet werden.


Bildnachweis: © Shutterstock-Titelbild: 1599686sv, -#1 LaMiaFotografia, -#2 fizkes, -#3 gopixa

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About Author

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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